Кредитный рейтинг ООО «Джи-групп» (далее — Компания, Группа, «Джи-групп») обусловлен сильными рыночной позицией и бизнес-профилем, высокой рентабельностью, сильной ликвидностью и низкой долговой нагрузкой. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск, средние оценки географической диверсификации, обслуживания долга и размера Компании.
«Джи-групп» осуществляет деятельность в сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Компания занимается продажей жилой и нежилой недвижимости (лидер на рынке Казани), строительством и сдачей в аренду завершенных объектов торговой недвижимости, эксплуатацией гостиничного комплекса. Принадлежащий Группе бренд Унистрой, по данным Единого реестра застройщиков, занимает 35-е место по объему текущего строительства жилой недвижимости в России (387,1 тыс. кв. м по состоянию на сентябрь 2019 года) и 25-е место по объему ввода жилья (146,6 тыс. кв. м по итогам 2018 года).
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск по основному направлению деятельности (жилищное строительство) оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Сильная рыночная позиция. Компания занимает лидирующее место по объему продаж жилой недвижимости в ключевом регионе присутствия. Доля Компании на первичном рынке жилой недвижимости Казани составила 28% по итогам 2018 года, также Группа реализует проекты в Тольятти (18% рынка по итогам 2018 года), Уфе (5% рынка по итогам 2018 года). Группа планирует развивать деятельность в Санкт-Петербурге и на московском рынке.
Сильный бизнес-профиль и средняя географическая диверсификация. Компания выполняет проекты в сфере жилищного строительства в массовом сегменте, проектный портфель достаточно диверсифицирован с точки зрения количества проектов и их объемов, что обуславливает высокую оценку фактора диверсификации. «Джи-групп» также работает в сегменте коммерческой недвижимости, осуществляя строительство торговых центров, последующую сдачу площадей в них и управление гостиничным комплексом. Сдерживающее влияние на рейтинговую оценку Группы, в соответствии с методологией АКРА, оказывает ее высокая зависимость от внешних поставщиков строительных материалов и от субподряда, поскольку Группа выполняет функции застройщика и технического заказчика, а генподрядчиками и субподрядчиками выступают сторонние организации. В структуру Компании не входят бизнес-единицы, занимающиеся производством стройматериалов или оказанием смежных услуг. План продаж является сбалансированным, фактические показатели продаж соответствуют плановым. Выполнение проектов осуществляется преимущественно за счет средств дольщиков. При оценке бизнес-профиля Компании была применена дополнительная корректировка для учета доли коммерческой недвижимости, которая является менее рискованным сегментом бизнеса Компании по сравнению с жилой недвижимостью, а также способствует диверсификации активов.
Средняя оценка корпоративного управления. Стратегия Компании оценивается Агентством как очень сильная. Компания смогла не только сформировать эффективную и последовательную стратегическую программу, но и достаточно точно придерживаться ее как в плане операционных, так и в плане финансовых показателей, а также с точки зрения расширения географического покрытия. Стратегическая цель Компании — вхождение в десятку крупнейших застройщиков РФ к 2025 году. Для достижения данной цели Компания планирует нарастить портфель проектов и расширить региональное присутствие (в том числе выйти на московский рынок). Финансовая стратегия Компании регламентирует целевой размер ее долговой нагрузки (долг/EBITDA не выше 2,2х), критическое значение стоимости заемного капитала и порядок принятия инвестиционных решений. В Группе обеспечивается необходимый уровень прозрачности, четко выделены центры прибыли и центры затрат, а также компании, отвечающие за управление активами. Компания использует развитые практики управления рисками. Сдерживающее влияние на уровень оценки корпоративного управления оказывает низкая оценка структуры Группы.
Низкая долговая нагрузка и средние показатели обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета. С учетом корректировки средневзвешенное за период с 2016 по 2021 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается на уровне 1,4х. Средневзвешенное за период с 2016 по 2021 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается Агентством на уровне 4,4х. Долг Компании полностью номинирован в рублях, процентные ставки по большей части фиксированные. График погашения крайне комфортный. Структура кредиторов достаточно диверсифицирована.
Высокая оценка ликвидности Компании обусловлена в первую очередь существенным положительным свободным денежным потоком, а также значительным объемом открытых кредитных линий. У Компании отсутствует опыт размещения публичного долга. В настоящее время доступ «Джи-групп» к внешним источникам ликвидности ограничен возможностью только банковского финансирования.
Ключевые допущения
- выполнение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану;
- последовательное выполнение разработанной стратегии.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- снижение средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1х при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8х;
- увеличение доли денежного потока от коммерческой недвижимости в FFO Компании в долгосрочной перспективе.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- увеличение показателя чистый долг/FFO до чистых процентных платежей выше 2х при одновременном снижении рентабельности по FCF ниже 0%;
- снижение рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 20% при одновременном снижении рентабельности по FCF ниже 0%;
- снижение показателя FFO до чистых процентных платежей/чистые процентные платежи ниже 2,5х;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Джи-групп» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен ООО «Джи-групп» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Джи-групп» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Джи-групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Джи-групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «Джи-групп», не выявлены.
АКРА не оказывало ООО «Джи-групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
